行业观察 | 物管板块盛产翻倍股！年内最大保利物业会是下一只吗？

作者：华光charlie

近两年，赴港上市的物业管理企业就有11家，其中不乏碧桂园服务、新城悦、雅生活、蓝光嘉宝等母公司背景强大的物管企业。

而笔者也注意到，这些物管公司在港股市场的股价表现非常强势，包括在2019年大市走弱的情况下仍有不错涨幅。

来源：wind，华盛证券

将港股上市的物业管理股2019年1月1日至12月3日的涨跌幅做一个排序，可以看到涨幅在100%以上的公司有6家之多。

如新城悦服务197%的涨幅独占鳌头，其后佳兆业美好、永升生活服务、雅生活、中海物业以及碧桂园服务分别有174%、166%、158%、114%、114%的区间涨幅。

而香港市场上17家物业管理股，在2019年截止目前能取得正向涨幅的高达11家，占比超过64%，这也体现了市场对于物业管理行业和这些优质物管公司的认可。

在12月1日，保利物业发展有限公司通过港交所上市聆讯，这也意味着香港市场上很快要在物业管理板块迎来一家“大公司”。保利物业有多大？

来源：招股书

根据保利物业招股书显示，它是央企保利地产（保利发展控股）旗下的全资子公司，承接保利地产绝大多数的物业管理业务；其次保利物业在物业服务百强中排名第四，在管面积达到4.55亿平方米。

除了业务上的大以外，根据保利地产公告，中国证监会核准了保利物业的境外上市，并核准其发行不超过约1.53亿股境外上市股，出售最少15%的扩大后股本。

目前根据外媒消息披露，保利物业的上市融资额为5亿美元（约39亿港元）。这样可以估算出保利物业上市后市值约为260亿港币，有望成为2019年度香港最大物管公司IPO。

为保利物业称称重

保利物业赴港上市，大家最关心的问题就是它的房企背景、业务规模以及业务增速究竟有几斤几两，我们现在来扒一扒。

首先保利物业公司历史在行业里面可算“悠久”，它于1996年在广州成立，距今已有23个年头。保利物业曾在2017年在新三板挂牌上市，其后在2019年4月从新三板退市。

保利物业的直接控股股东是保利发展控股，其最终控股股东也就是国资委直属的大型地产央企中国保利集团，位列国内十大房企之列。

来源：招股书

从业务上来看，保利物业主要为国内一二线城市中的各类物业提供物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务，其中物业管理服务为主要营收来源，2019年前6个月占比总营收的64.6%。

而非业主增值服务主要是为物业开发商提供的包括协助营销、咨询及商业运营在内的增值服务，社区增值服务主要针对业主及住户提供，其中包括常见的入住、家政、停车场管理等增值服务。

从2018至2019年的上半年业务营收变动上来看，这两项业务都实现了35%、80%的高速增长，其中社区增值服务占比提升明显。

2019年上半年其社区增值服务毛利率为44.1%，远高于物管服务和非业主增值服务的18.1%和21.3%。

来源：招股书

就规模而言，根据中指院的综合实力排名，2019年公司在国内物业服务百强企业中排名第四，具备央企背景的物业百强企业中公司排名第一。

截止2019年6月底，保利物业服务遍布全国148个城市，合同管理面积达454.9百万平方米，在管总面积达260.3百万平方米，管理846项物业（565项住宅物业+281个非住宅物业）。

保利业绩行业前列，物管行业前景看好

来源：wind，华盛证券

物业股为什么会在港股市场表现独树一帜，我们可以从他们最新的2019年上半年业绩来选找答案。从营收增速来看，整个物业管理板块上市公司基本保持增长，而像碧桂园服务的营收达到35.18亿元，较去年同期增长74.3%。

营收增速在40%以上就有6家，分别是碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活以及奥园健康和滨江服务。

而看看保利物业的营收也保持着持续增长，2016年至2018年总营收分别为25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元，同比增长为26.4%及30.5%；

2019年前6个月营收为28.22亿元，同比增长更是上升到了47.3%，这在港股物业股中也可以排至前列。

而从利润上来看，保利物业近三年的利润分别为1.49亿元、2.25亿元和3.36亿元，同比增速为50.6%和49.6%；2019年上半年净利3.2亿元，同比增长48.9%，盈利体量上可排第三。保利物业净利同比增速在行业中游水平，50%这个数字能保持也算高速增长了。

物管板块还有一个备受看好的原因，那就是朝阳的行业前景。

2018年我国城镇化率已经增长至59.6%，随着我国城镇化的进程逐步加速，商品房市场也蓬勃发展。大量交付的商品房为物管行业带来了巨大的市场空间，2018年底我国物管行业管理面积已达204亿平方米。

而在物业管理行业中的龙头企业(Top 10)管理面积均值增长明显快于其他企业，从2014年不足1亿平方米增长至2018年的2.39亿平方米，而2018年底的百强物管企业管理面积均值仅为3718.12万平方米。

来源：wind，华盛证券

随着时间增长，物管行业集中度会不断提升，头部企业业绩的增长率会由于管理面积的体量而呈现高增长。所以对于背靠强大房企、积极并购整合的物管企业，未来投资价值潜力巨大。

结语：已到年底，保利物业的上市迎来了许多投资者的关注，通过上文的分析，相信会对其公司基本面和行业有一个整体的理解。

根据笔者估算，本次保利物业上市总市值或达260亿港元，以其最新2019年上半年净利估算，其市盈率为36.6倍。

来源：wind，华盛证券

保利物业与市值同样在百亿以上的碧桂园服务以及绿城服务相比要低，比雅生活服务要略高，总体估值较为合理。

结合2019年港股市场对于物管股的青睐热潮，保利物业能否为投资者年底送上一个红包，我们拭目以待。

风险及免责提示：以上内容仅代表本文作者的个人立场和观点。投资者在做出任何投资决定前，应结合自身情况，考虑投资产品的风险。必要时，请咨询专业投资顾问的意见。本文不构成任何投资建议，对此亦不做任何承诺和保证。